AI熱潮讓韓國房價衝上天，台灣青年首購貸款、社會住宅你搞懂了嗎

最近在看國際新聞，南韓總統李在明8月講了一句重話，說韓國房市是一顆「定時炸彈」，恐怕會讓經濟陷入數十年停滯。原因跟AI熱潮脫不了關係，三星電子、SK海力士這些半導體供應鏈公司這波AI財富效應賺得兇，員工分紅跟股票增值，直接把工廠周邊跟首爾市中心的房價推上去，李在明上任第一年，首爾都會區公寓價格漲了14%，首爾市中心每平方公尺均價衝到約2萬5,545美元，換算下來是全球第三貴的房地產市場，只輸香港跟蘇黎世，過去十年更是翻了不只一倍。有個31歲新手媽媽的案例，她現在住的房子市價19億韓元，換算台幣大概4,300到4,400萬，比兩年前貴了三成，這種漲法，年輕人光靠薪水根本追不上。

我原本以為這就是隔海看熱鬧的新聞，掃過標題就算了，結果順手查了一下台灣這邊常聽到的青年首購貸款「200萬兩年免付息」，才發現自己記的版本根本是錯的，200萬跟免付息完全對不上號，索性把台灣的青年購屋貸款、社會住宅這兩條路一次查清楚。

韓國政府怎麼接招，年輕人買帳嗎

首爾都會區人口占南韓5,100萬總人口的一半，房價牽動的是全國一半人的荷包。李在明政府去年10月已經加強過一次房貸限制，把家庭債務成長目標壓在1.5%，本來是想直接抑制房價，結果管得太緊，連正常交屋要繳的尾款、搬遷貸款都借不到，排隊借款的民怨愈滾愈大，金融當局在8月改弦更張，把這個成長目標放寬到約3%，但放寬的對象鎖定在有實際交屋需求的自住族，不是放給投資客或首購年輕人的購屋貸款，等於年輕人首購的資金壓力並沒有因此變輕鬆。另外政府宣布2030年前要在首爾都會區增建超過23萬戶住宅，另有規模更大的135萬戶是更長期的規劃。李在明也曾提高多屋族的持有稅，想逼出空屋跟閒置房源，但房東直接把稅轉嫁到租金上，反彈聲浪太大，後來部分政策收回。蓋洛普民調顯示，這一連串動作下來，李在明的支持率掉到40%，20多歲族群的支持度只剩25%，年輕人不是不在乎，是覺得政策沒真的幫到他們。

台灣青安3.0，「200萬兩年免付息」其實是誤會一場

台灣這邊常聽到的說法是青年首購貸款「200萬兩年免付息」，查了財政部官網公告才發現這句話兜錯了，200萬是申請人的所得門檻，不是免息額度，正確名稱是青年安心成家購屋貸款3.0方案，今年7月16日行政院拍板，8月1日起接續青安2.0上路，申辦期間到2029年7月31日，主管機關是財政部。

資格是申貸時未滿50歲，申貸年齡加上核貸年限不能超過80歲，借款人個人年所得總額不超過200萬元，這裡不併計配偶所得，家庭要是無自有住宅，購屋鑑價或總價還有地區上限，台北市3,500萬、新北市跟新竹縣市2,500萬、其他縣市2,000萬。這裡有個地方容易搞混，所得只看借款人自己的沒錯，但「無自有住宅」這關卡的是全家，借款人、配偶、未成年子女名下只要有一人名下有房，就不符合資格，所得分開算跟房產合併看是兩件不同的事，別以為配偶名下有房也沒關係。貸款額度部分，一般家庭最高1,000萬元，這裡的「一般家庭」單身申請人也適用，不是只有已婚才能申請，申請前2年內結婚的新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女的家庭最高1,500萬元。真正的優惠是利息補貼，設計叫「3+3年」，所有貸戶滿3年可以享利息補貼2碼，政府經內政部住宅基金補貼1.5碼、承辦的公股銀行自己再減收半碼，滿3年之後每年再遞減半碼，補貼期滿就回復原本的貸款利率，優惠後的利率大概落在1.775%左右。簡單講，不是免息兩年，是前3年利息省2碼、之後逐年遞減，跟坊間流傳的版本差不少，申請前建議直接找承辦的公股銀行問清楚自己適用哪一級額度。

社會住宅申請門檻跟各縣市入口整理

比起貸款買房，社會住宅是另一條路，核心資格是申請人跟家庭成員名下都不能有自有住宅，北北基桃這幾個縣市被視為共同生活圈，申請台北社宅的話，家庭成員在雙北、基隆、桃園都不能有房產。以台中為例，目前現行的門檻是家庭年收入要低於135萬元，每人每月平均所得不能超過56,270元。租金行情大概是市價的8折，租期最長6年。中籤率落差很大，社會住宅推動聯盟整理過的資料顯示，各案最低2.3%、最高48%都有，運氣成分不小。這裡要分兩種情況，一種是全新興建的社宅案，國家住都中心公布的中央社宅招租，分別是新北板橋的「玫瑰好室」、「江翠好室」、鶯歌的「鶯陶安居」，南投首處中央社宅「公誠安居」，台南的「開南安居」，高雄的「仁武安居」，共6處，總共1,500戶，申請期間是8月14日到9月14日，也就是現在（9月初）這批還在申請期內，還沒申請的人要把握這幾天，但抽籤在12月16日，預計要到2027年3月1日才會完工入住，等於現在申請的是還沒蓋好的新案，晚一步就得等下一批公告。另一種是已經完工、常態受理申請的社宅存量，全台目前已完工的社宅大概3萬多戶，光雙北就占了將近七成，這類物件抽籤後排入住的等待期比新建案短很多，急著要住的人可以先鎖定這類已完工物件。查詢管道的話，台北市走臺北市社會住宅出租申請或安心樂租網，新北市是新北市住宅及都市更新中心或住宅補貼資訊服務網，台中是台中社宅共好生活網，高雄查都市發展局，全國性的入口則是內政部不動產資訊平台的社會住宅專區，想申請哪個縣市直接去對應的官網登記最準。

台灣年輕人到底買不買得起房，數字有點矛盾

查資料的時候發現一個有意思的對照，永慶房產根據聯徵中心數據統計，近5年六都25到35歲年輕族群的購屋占比其實全部都是上升的，桃園市漲最多，從2021年的29.3%升到2025年的33.7%，漲了4.4個百分點，台南漲2.8%，新北漲2.6%，主要原因被歸為新青安貸款帶動的「今天不買明天更貴」搶購潮，加上不少人是靠父母幫忙出頭期款，這幾年台股表現好，也有一群「少年股神」提早存到自備款。但台北市的房貸負擔率高達63.9%，等於就算買得到，每個月還款壓力還是重到不像話，購屋占比上升不代表買房變輕鬆，比較像是有一群人選擇現在硬買，剩下更多人乾脆放棄計算，直接轉向租屋或社宅。

查完一圈下來，我倒不覺得台灣跟韓國的處境能直接畫等號，一個是AI財富效應把房價炒上天，一個是貸款政策跟父母頭期款撐著買氣，但看新聞裡流傳的簡化版說法，例如我原本記錯的「200萬兩年免付息」，真的會害人算錯自己到底符不符合資格，下次再看到這種懶人包式的講法，我應該會先去財政部或內政部的官網對一遍條件，而不是憑印象轉述給別人。